Maklerprovision Österreich: Alle Infos und Neuerungen ab 2023 und ihre Auswirkungen

Eine der bedeutendsten Veränderungen am Immobilienmarkt im Jahr 2023 betrifft die Maklerprovision. Jeder, der schon einmal eine Immobilie gekauft oder gemietet hat, kennt sie. Es handelt sich dabei um eine zusätzliche Gebühr, die nach dem Verkaufs- bzw. Vermietungsprozess fällig ist. Seit dem 1. Juli 2023 gibt es allerdings eine wichtige Neuerung. Diese betrifft sowohl Käufer und Mieter als auch Makler selbst.

In diesem Artikel werden wir uns mit der Maklerprovision in Österreich auseinandersetzen. Neben der Bedeutung und der Höhe wollen wir auch auf die Änderungen, die ab Juli 2023 in Kraft getreten sind, eingehen.

Alle wichtigen Infos auf einen Blick

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• Bei der Maklerprovision handelt es sich um eine Gebühr, die ein Makler für seine Dienstleistungen erhält. Das betrifft den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie.
• In Österreich gilt das Bestellerprinzip, wonach in der Regel derjenige die Provision bezahlt, der den Makler beauftragt hat.
• Das Bestellerprinzip gilt für Mietwohnungen, WG-Zimmer und Häuser, die vermietet werden.
• Die zulässige Höhe der Provision ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Man unterscheitet zwischen der Beschränkung des Mietverhältnisses auf maximal 3 Jahre und dem unbefristeten bzw. auf mehr als 3 Jahre befristeten Mietverhältnis.
• Mietverhältnis auf maximal 3 Jahre befristet: Höchstens den einfachen monatlichen Bruttomietzins plus 20% Umsatzsteuer
• Mietverhältnis ist unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet: Höchstens zweifacher monatlicher Bruttomietzins plus 20% Umsatzsteuer
• Der Bruttomietzins besteht aus dem Nettobetrag von Mietzins plus Betriebskosten plus 20% Umsatzsteuer. Heizkosten zählen nicht dazu, wenn die Wohnungen den Mietzinsbestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Mehr Informationen finden Sie auf der Website der Arbeiterkammer.
• Bei einem Kaufvertrag richtet sich die Provision nach dem Kaufpreis. Hier wird unterschieden zwischen Beträgen bis zu 36.336,42 Euro, Beträgen bis 48.448,51 Euro und Preisen die den Betrag übersteigen.
• Bis 36.336,42 Euro = 4,8% brutto
• Bis 48.448,51 Euro = 1.744,15 Euro brutto
• Ab 48.448,51 Euro =3,6% brutto

Maklerprovision – Was ist das?

Die Maklerprovision ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes in Österreich. Sie bezeichnet die Gebühr, die ein Makler für seine Dienstleistungen beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie verlangen darf. Die Provision wird von denjenigen getragen, die den Makler beauftragt haben. Somit kann das sowohl Mieter als auch Vermieter und Käufer sowie Verkäufer betreffen.

Die Provision ist dazu da, die Arbeit des Maklers zu vergüten, denn die Aufgaben die von diesem übernommen werden, sind vielfältiger als gedacht. Hierzu zählen zum Beispiel die Marktanalyse, die Erstellung von Exposés, die Organisation von Besichtigungen, die Verhandlungsführung und die Vertragsabwicklung. Durch die Ausführung dieser Tätigkeiten wird der Verkaufs- oder Vermietungsprozess erheblich erleichtert und sowohl Vermieter und Verkäufer als auch Mieter und Käufer sparen Zeit und Mühen.

Was ist das Bestellerprinzip?

In Österreich gilt seit dem 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip, das für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen soll. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich bei der Vermietung und bei Wohnimmobilien. Das bedeutet, dass Kauf- und Gewerbeimmobilien von der Regelung ausgeschlossen sind. Das Prinzip regelt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch die Maklerprovision bezahlt. Klingt sehr einfach, allerdings gibt es ein paar Dinge, die man auf jeden Fall beachten sollte.

Grundsätzlich ist geregelt, dass Auftraggeber einer Dienstleistung auch die Kosten dafür übernehmen. Beauftragt also ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach Mietern, ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Provision an den Makler zu zahlen. Beauftragt jedoch ein Wohnungssuchender einen Makler, der nach passenden Wohnungen Ausschau hält, muss die Provision auch hier vom Auftraggeber, also dem Wohnungssuchenden bezahlt werden.

Eine weitere Änderung ist die Beteiligung des Maklers am Unternehmen des Vermieters. Trifft dies nämlich zu, verfällt für Mieter der Provisionsanspruch. Zuvor war es zulässig, dass Mieter eine halbe Brutto-Monatsmiete (befristet auf 3 Jahre) bzw. eine Monatsmiete (bei unbefristet oder länger als 3 Jahre befristet) an den Makler zahlen mussten, wenn dieser gleichzeitig der Hausverwalter der Wohnung ist.

Für Mieter ergibt sich vor allem dann ein Vorteil, wenn die Wohnung auf Immobilienplattformen und Co inseriert wurden und diese ohne der Beauftragung eines Maklers gefunden werden. In diesem Fall müssen die Kosten von Mietern nämlich nicht übernommen werden. Allerdings kann das zur Folge haben, dass das öffentliche Angebot an Wohnungen kleiner wird.

Außerdem kann es vorkommen, dass Mieter in Zukunft mehr Recherche betreiben müssen. Ist der Makler nur vom Vermieter beauftragt, ist er in keiner Weise dem Interesse des Suchenden verpflichtet. Da früher oft eine Doppelrolle üblich war, kann das dazu führen, dass Fragen bezüglich Mietrecht, Mietzinsberechnung, Vertragsabschluss etc. in Zukunft selbstständig recherchiert werden müssen.

In Deutschland ist das Bestellerprinzip übrigens schon seit 2015 gültig. Im Jahr 2020 wurde es nun auch auf die Vermittlung von Kaufobjekten ausgeweitet.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich geregelt und darf in Österreich eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten.

Bei Vermietung

Bei der Vermietung ist die Provision abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Man unterscheidet hier zwischen der der Beschränkung des Mietverhältnisses auf maximal 3 Jahre und dem unbefristeten bzw. auf mehr als 3 Jahre befristeten Mietverhältnis.

Vom Mieter kann der Makler maximal folgende Beträge fordern:

• Mietverhältnis auf maximal 3 Jahre befristet: Höchstens eine Brutto-Monatsmiete
• Mietverhältnis ist unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet: Höchstens zwei Brutto-Monatsmieten

Vom Vermieter darf der Makler maximal Gebühren in der Höhe von drei Brutto-Monatsmieten verlangen. Ist der Makler der Hausverwalter der Wohnung, müssen maximal zwei Brutto-Monatsmieten vom Vermieter bezahlt werden.

Bei Verkauf

Auch beim Verkauf ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich geregelt. Hier richtet sich die Provision nach dem Kaufpreis. Es wird unterschieden zwischen Beträgen bis zu 36.336,42 Euro, Beträgen bis 48.448,51 Euro und Preisen die den zuvor genannten Betrag übersteigen.

• Bis 36.336,42 Euro = 4,8% brutto
• Bis 48.448,51 Euro = 1.744,15 Euro brutto
• Ab 48.448,51 Euro =3,6% brutto

Die höchst zulässige Provision darf vom Verkäufer und vom Käufer verlangt werden. Die Provision kann somit zum Beispiel bei einem Verkaufswert über 48.448,51 Euro maximal 7,2 % brutto des Verkaufspreis betragen.

Wann ist die Maklerprovision in Österreich zulässig?

Es gibt einige Eckpunkte die beachtet werden müssen, damit der Provisionsanspruch nicht verfällt.

• Es dürfen keine Honorarnoten gestellt werden, bei denen höhere Gebühren als die gesetzlichen Maximalbeträge angeführt werden. Ist das doch der Fall, kann die zuviel bezahlte Provision zurückverlangt werden.
• Die Zahlung der Provision ist nur dann fällig, wenn der Hauptvertrag rechtswirksam zustande kommt.
• Es gilt die Pflicht zur Widerrufsbelehrung. In Österreich müssen Makler seit 2014 Kunden beim ersten Kontakt auf das Rücktrittsrecht von 14 Tagen hinweisen, das nach Abschluss des Vertrags ohne Nennung von Gründen besteht.
• Es dürfen keine Anzahlungen oder Vorschüsse vom Makler verlangt werden.
• Ist der Makler auch Eigentümer der Wohnung, darf keine Provision berechnet werden.
• Auch bei Mietverträgen mit Angehörigen sind Honorarforderungen unzulässig.
• Es ist verpflichtend, dass der Makler Mieter darauf hinweisen muss, falls mit dem Vermieter ein nahes wirtschaftliches Verhältnis besteht.
• Eine Doppeltätigkeit darf nicht verschwiegen werden, da sonst der Provisionsanspruch verfällt.
• Ist der Vermieter der Erstauftraggeber für den Makler, müssen Mieter keine Maklerprovision zahlen.
• Ist man als Makler am Unternehmen des Vermieters in irgendeiner Form beteiligt, muss die Provision nicht gezahlt werden.
• Werden Mietwohnungen oder Miethäuser selbst finden oder wenn Objekte vermittelt werden, die davor schon auf Immobilienportalen oder in Zeitungen beworben wurden, ist keine Provision zu bezahlen.

Fazit

Die Maklerprovision stellt einen wichtigen Bestandteil des Immobilienmarkts dar und dient als gerechte Vergütung für die Dienstleistungen des Maklers, die den Verkaufs- oder Vermietungsprozess erleichtern. Mit dem neuen Bestellerprinzip wird geregelt, wer in Zukunft für die Zahlung der Maklerprovision verantwortlich ist. Die Änderungen sollen die Kosten senken und den Immobilienmarkt fairer und transparenter gestalten. Es bleibt abzuwarten, wie sich diese neuen Regelungen langfristig auf den Markt auswirken werden.

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